이사나 전월세 계약은 한 번 실수하면 몇 달, 길게는 몇 년까지 손해가 이어질 수 있습니다.
특히 처음 계약하는 분들은 "뭘 확인해야 하는지" 자체가 막막한 경우가 많죠.
그래서 오늘은 2026년 기준으로, 실제로 분쟁이 많이 발생하는 지점을 중심으로
계약 전 반드시 체크해야 할 12가지를 쉽게 정리해봤습니다.
핵심 요약
집 상태보다 먼저 확인할 것은 ‘권리관계(등기)’와 ‘보증금 보호 장치’입니다.
1) 등기부등본 먼저 확인하기
집주인 이름, 소유권, 근저당·가압류 여부를 먼저 보세요.
등기상 소유자와 계약 당사자가 다르면 반드시 위임장·신분증 확인이 필요합니다.
2) 선순위 권리 확인하기
내 보증금보다 먼저 가져갈 권리가 많은 집은 위험합니다.
근저당, 전세권, 임차권 등 선순위 채권이 과하면 계약을 재검토하세요.
3) 전입 가능 날짜 확인하기
입주 당일 전입신고가 가능한지 확인하세요.
전입이 밀리면 대항력 확보 시점이 늦어집니다.
4) 확정일자 바로 받기
계약 후 최대한 빠르게 확정일자를 받으세요.
보증금 우선변제와 직접 연결되는 핵심 절차입니다.
5) 임대인 체납 여부 체크하기
국세·지방세 체납은 경매 때 임차인보다 우선될 수 있습니다.
필요하면 중개사 통해 관련 확인 절차를 요청하세요.
6) 관리비 항목을 계약서에 명확히 쓰기
‘관리비 별도’만 적으면 분쟁이 생깁니다.
공용관리비, 주차, 인터넷, 청소비 등 항목별 기준을 명시하세요.
7) 수리 책임 범위 정하기
보일러, 누수, 곰팡이, 가전 고장 시 누가 부담하는지 미리 적어두세요.
말로만 합의하면 나중에 증명하기 어렵습니다.
8) 특약을 구체적으로 작성하기
예: "누수 발생 시 임대인 7일 내 조치, 미조치 시 임차인 수리 후 비용 공제 가능"
이처럼 실행 가능한 문장으로 써야 실제 효력이 높습니다.
9) 계약금 송금 전 계좌 명의 확인
임대인 본인 계좌인지 확인 후 이체하세요.
대리인 계좌나 제3자 계좌는 사고 위험이 큽니다.
10) 집 상태는 사진·영상으로 남기기
입주 전 하자(벽지, 바닥, 창호, 곰팡이, 수압 등)를 촬영해 보관하세요.
퇴거 시 원상복구 분쟁을 줄일 수 있습니다.
11) 전세보증보험 가능 여부 확인
보증보험 가입 가능 여부는 사실상 ‘안전도 체크’입니다.
가입이 어렵다면 그 이유를 반드시 확인하세요.
12) 전세계약 신고·증빙 서류 정리
계약서 원본, 이체내역, 중개대상물 확인설명서 등은 폴더로 모아두세요.
분쟁 시 가장 강력한 보호수단은 기록입니다.
실전 체크리스트 (간단 버전)
- 등기부등본 확인
- 선순위 채권 확인
- 전입신고/확정일자 일정 확인
- 특약 문구 작성
- 관리비·수리비 책임 명시
- 입주 전 하자 촬영
- 보증보험 가능 여부 확인
전월세 계약은 ‘좋아 보이는 집’보다 ‘문제 생겼을 때 내 돈이 지켜지는 구조’가 먼저입니다.
오늘 체크리스트만 챙겨도 대부분의 큰 리스크는 피할 수 있습니다.
